一线城市步入存量房时代 房地产将更注重提升物业价值

在存量房时代，房地产市场将更加注重提升物业价值，商业地产模式转向持有经营为主，租赁市场更加活跃，围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达，从而推动“楼宇经济”的爆发式发展。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010 年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。

同时，随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市商业地产也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。《2013-2017年中国商业地产行业区域市场投资潜力分析报告》预测，到2015年，一线城市，包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展，基本将以存量改造为主。

除一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

此外，在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨额的经济价值。在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式，符合客观规律。