房地产行业分析 深圳三大银行“认贷不认房”

据了解，中国银行、建设银行、招商银行等银行的深圳分行已率先执行“认贷不认房”的新政，即名下只有一套房的购房者在结清房贷后，再买房可享受首套房的各项房贷优惠政策。由于深圳仍在限购，深圳市户籍居民家庭最多只能买两套住房，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。因此，房贷新政对深圳楼市的影响会比其他已取消或未实施限购的城市要小，但新政将会刺激改善性需求的释放，深圳四季度楼市有望迎来一波向好行情。

银行纷纷推行新政策

2014年9月30日，央行与银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，规定“认贷不认房”，同时首套房的贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

目前，银行深圳分行、招商银行深圳分行，均表示执行“认贷不认房”政策，但同时执行“限购”政策。农业银行、交通银行、中信银行的深圳分行则仍执行原来的房贷政策，何时落实房贷新政还要等总行通知。在利率方面，深圳各大商业银行的首套房贷利率基本维持在9.5折~基准区间。

根据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》预测，此次房贷政策调整，并没有实施根本性转向和强烈刺激。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

房贷新政的逐步落地，或将改变楼市低迷状态

根据数据显示，9月份，深圳的商品房成交面积为29.37万平方米，环比增长7.8%，成交套数3113套，环比增长5.9%，但这一数据相比去年年均月成交量36.53万平方米，仍有不小的差距。房价方面，深圳商品房9月的成交均价为22799元/平方米，环比上涨2.1%，同比也上涨4.5%。

此次放松限贷是自2010年限贷政策执行4年来首次放松贷款。对于疲靡已久的楼市来说，不亚于一针强心剂。虽然政策已经出台，但效果却不甚理想。实施限贷解绑政策几天以来，楼市并未出现明显回暖，不少消费者仍持币观望。

2014年上半年，在信贷收紧、观望成风、供应低迷的环境下，深圳的新房成交量出现了明显下降，成交面积较去年同期下滑了近四成，甚至还低于2008年同期水平。进入下半年，深圳的新房成交才开始缓慢回暖。