2014年我国新型城镇化建设用地发展趋势分析

 未来10年我国将处于快速城镇化的进程中。按照城镇化发展的一般规律，一个国家或地区的城镇化水平达到30%左右时，城镇化将进入快速发展阶段，人口城镇化将产生巨大的规模效应。而到2011年底，中国户籍城镇化水平达到35%左右，而包含进城半年以上的农村常住人口，宽口径城镇化水平迈过50%的门槛，进入城镇化加速提升的新阶段。

目前我国一、二、三产业劳动生产率差距巨大，2012年第二产业劳动生产率101251.67元/人，是第一产业的4.98倍，第三产业为83649.69元，是第一产业的4.12倍，未来我国经济总量还会持续增长，仅仅劳动生产率较大幅度提高是不够的，还要有资本特别是土地资源的投入，单位土地资源从第一产业转移到二三产业，会成倍地增加产出，因此未来土地非农化需求巨大。

前瞻产业研究院发布的《中国新型城镇化建设路径与投资战略规划分析报告》显示，2012年我国城市城区面积为18.30万平方米公里，建成区面积为4.5566万平方公里，征用2162平方公里，城区面积减去建成区面积还有13.74万平方公里，如果按2012年的征用面积测算，则13.74万平方公里的剩余面积足够满足64年的城镇建设用地需求。

2008-2012年我国城市用地面积情况（单位：万平方公里）

资料来源：前瞻产业研究院整理

伴随着商品住房市场的调控政策，开发商对住宅用地的热情已不同往常，而为了土地财政得以持续，地方政府只得加大相对受青睐的商办用地的推出力度，缓解地方财政的窘境。众所周知，商办用地价格明显高出住宅用地价格和工业用地价格，如下图所示，2013年第三季度主要城市的商办用地成交价格是住宅用地的1.26倍，工业用地的8.97倍。因此今后随着地方政府加大对商办用地的推出力度，将进一步促进全国土地平均价格的上涨。