被房企看中的物流地产是不是新风口？

12月24日，国家发展和改革委员会与交通部共同发布《国家物流枢纽布局和建设规划》(下称《规划》)，规划指出国家物流枢纽的重要性，并且明确对物流用地支持。业内人士分析认为：“国家出台促进物流产业发展的政策是在符合预期的，体现了国家对物流行业长期支持的导向。对涉足物流产业用地的企业具有积极的利好影响。”

物流用地获支持

《规划》明确提出了物流用地的支持。其中，对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划;地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

此外，《规划》提出，引导冷链物流设施向国家物流枢纽集聚，促进冷链物流规模化发展。鼓励企业依托国家物流枢纽建设面向城市消费的低温加工处理中心，开展冷链共同配送、“生鲜电商+冷链宅配”等新模式。

对于政策的积极影响，业内人士指出：“目前，获取物流产业用地不是通过招拍挂的方式，而是先出租给企业，然后对企业的经营效益进行考核，此次政策也是鼓励先租后让的模式，这对于企业布局物流地产来讲是一个明确拿地方式。”

哪些房企受益?

近年来，随着政策对物流行业的倾斜，不少房企抓住机遇纷纷布局物流领域，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企均已展开布局。

据第三方机构研究中心分析称，国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种类型。

其中，万科布局物流地产起步较早，发展最快。作为房企进军物流地产的先行者之一，万科早在2014年就涉足物流地产。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。

平安不动产也在2015年年初成立了物流地产的事业部，开始大举进军物流地产。截至2017年8月，其拥有的可租赁面积达到150万平方米，在中国十大物流地产商中排名第8。

传统地产商天然地对土地有着灵敏的嗅觉，物流地产的土地还是一片价值洼地，如果妥善运作、长期持有，无论是地价还是租金，其总体价值可能会有不错溢价空间。

以万科为例，2017年6月3日，它在公告中介绍了今年新增的3个物流地产项目情况，项目总建筑面积21万平方米，权益建面15万平方米，均价约700元/平方米，这明显低于住宅类的土地价格。

从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产，目前中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

在土地政策收紧的背景下，通过物流地产的模式迅速拿到土地资源，对地产商来说，也是一个不错的选择。

多模式选择，房企投资布局建议

传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大，增量开发面临天花板。由于普遍看好物流地产的发展前景，房企开发商纷纷转开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大，增量开发面临天花板。由于普遍看好物流地产的发展前景，房企开发商纷纷转开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

从物流地产行业开发链条可以看出，物流地产是一个更加精细化的业务，涵盖了从拿到-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。而物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战，所以建议房企投资布局物流地产根据企业自身情况，选择合适的投资模式，抢占市场。

目前国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种类型。

在政策的鼓励下，尤其是物流枢纽城市，包括浙江义乌、重庆、武汉、郑州等城市，物流地产将成为越来越多开发商瞄准的方向。