淡市多地“地王”托市 炒作土地市场

 楼板价85513元/平方米!“全国楼板价地王”诞生!

7月9日，东方动力有限公司5.77亿竞得黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块，楼板价59859元/平方米，溢价率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分，该地块的土地楼板价高达到85513元/平方米，“全国楼板价地王”诞生!而荣获“全国楼板价地王”的东方动力为丽丰控股旗下公司，属于港资企业。

淡市“地王”托市，炒作土地市场

7月9日，黄浦五里桥街道“全国楼板价地王”一出现，市场一片哗然，这与当下上海低迷的房地产市场形势形成了鲜明的对比。

同策咨询研究部数据显示，今年1-6月，上海市商品住宅累计成交面积约406.19万平米，同比跌幅高达32.63%，与此同时，受楼市下行影响， 2014年二季度上海土地市场共计出让各类地块34幅、92.36公顷，环比上一季度下滑81.26%，同比去年二季度下滑85.19%，二季度上海土地市场成交低迷，整体市场下行趋势特征明显。

那么，为何在当下低迷期的市场出现“全国楼板价地王”?

按照常理回答，大家一致会这么认为：由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块地处黄埔滨江，而黄埔滨江板块属于黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域，这个区域土地“寸土寸金”，土地资源极其稀缺，在这个区域出现楼板价“地王”是理所当然。

笔者不否认房地产开发“地段，地段，还是地段”这个观点。

但是，在楼市低迷期土地市场出现“地王”并非那么简单，这其中不仅仅蕴含着政府的推地思路，也与未来土地与市场的发展趋势密切相关。

从土地市场低迷期政府的推地思路来看，地方政府往往会迫于财政压力而采取“托市”措施，比如推出优质地块、降低起拍价格、降低竞拍门槛等措施，以适度“炒作”土地市场，刺激土地市场回暖。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，地方政府“压力山大”，处境不易且难言乐观。此时，地方政府必然会适度采取上述“托市”措施，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块，刺激品牌开发商拿地热情，适度刺激土地市场回暖，成为政府推地策略的重要手段之一。

回顾过去2012年上海低迷期的房地产市场，这一年当中就诞生了不少“地王”，并且都是优质地块，比如黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块“地王”、徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块“地王”、森兰外高桥地块 “地王”，杨浦区平凉街道22、23街坊地块区域总价“地王”等等。当时，这些“地王”的频出炒热了上海低迷期的土地市场，最终带动土地市场逐步回暖，直至2013年下半年土地与市场均出现过热的现象。

因此，从这个角度来看，我们可以预测未来上海土地市场还会进一步推出优质地块，以吸引更多品牌开发企业拿地。

而这样的推地策略其实在上半年已经得到体现。除了黄浦五里桥街道“全国楼板价地王”地块之外，5月23日上海还推出了一个重磅优质地块——董家渡社区13、15地块。

而这个地块价值不菲。经过综合评估，如果按70万平方米的建筑面积算，董家渡社区13、15地块总价将轻松超过300亿。如果下半年这个地块出让，那么，毫无疑问将成为“全国总价地王”。从效果的角度来讲，这个地块的推出好比为上海土地市场注入了“强心针”，势必会带动低迷期的上海土地市场走向回暖。

此“地王”非彼“地王”

近期，在国内大多数大中城市房价遭遇 “倒春寒”纷纷打折销售的当口，部分城市“地王”重现，比如5月底中冶49.5亿底价夺天津“新八大里”地王，西安悦荟以约2466万元/亩拿下解放路商圈单价地王，丽丰控股获得黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块“全国楼板价地王”、广州万科荔湾新地王、保利置业花都区新地王等等。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前土地市场“楼板价地王”、总价“地王”或溢价率较高的现象，和2009-2010年与2013年两轮市场高峰期出现的“地王”现象并不具有可比性，当前“地王”也并不具有普遍意义。具体来讲：

第一、市场背景不一样，此“地王”非彼“地王”。2009-2010年出现高溢价率成交地块或“地王”的现象和当时4万亿导致的市场“流动性”较为宽裕有很大的关系，2013年“地王”现象与政策面的定向宽松、市场基本面逐渐好转密切相关，而当前来讲，受信贷持续紧缩的影响，对于房企来讲，当前资金面仍然相对紧张，整个市场基本面不会形成2009-2010年市场“流动性”宽松的局面，也很难马上形成2013年市场基本面大幅好转的迹象。

第二、近期上海及其他城市个别地块再现高溢价地块和高楼板价“地王”现象，是土地市场热“假象”，是政府通过推地策略的改变而导致的“托市”的结果，短期内来讲并未改变土地市场整体偏冷的格局，而2009-2010年与2013年“地王”现象是土地市场偏热的市场环境下诞生。

第三、今年以来高溢价和“地王”地块大多数和地块位置区位确实比较好，比如在城市副中心、新区、新城中心核心地段，与“低起拍价”价格有一定的关系，并且大多数“地王”拿地企业相对谨慎。而在2009-2010年与2013年期间，房企争相“圈地”，房企之间激烈的角逐成为“地王”诞生的最重要的特征。

土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼

黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块“全国楼板价地王”现象的出现之后，未来土地市场如果继续产生“地王”的现象，将对当前上海楼市尤其是上海楼市调控政策产生什么样的影响?楼市调控政策是否禁得住当前“地王”现象的冲击?

同策咨询研究部总监张宏伟认为，黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块“全国楼板价地王”的出现，确实是在整体市场低迷期发生的。受“地王”效应影响，该“地王”周边楼盘价格势必会重新调整推盘策略，房价有可能会因为这个“地王”不再降价并保持坚挺，甚至周边项目会利用“地王营销”带动周边市场出现火热的现象，从而促进区域市场成交量的回暖。

但是，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管银行信贷紧缩、“去投资化”等调控措施使2014年“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，今年以来银行持续信贷紧缩控制楼市风险的措施也是失败的。

换一句话来讲，未来几个月，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然是以“以价换量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年或2013年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“微调”定向宽松为主转为再度收紧。