2019年前8月中国房地产行业市场分析:投资增速创年内最低 整体市场持续降温明显

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 2019-09-17 10:10:53  来源:前瞻产业研究院 E5090G0

1、2019年前8月全国房地产开发投资增速创年内最低

国家统计局9月16日发布数据显示,2019年1~8月全国房地产开发投资84589亿元,增速回落0.1个百分点至10.5%,为年内最低。8月份房地产开发景气指为100.94,环比提高0.04点。此外,多项数据显示,土地市场持续降温、房屋竣工面积连续20个月下调、房企融资也持续承压。

不同地区间房地产开发投资增速出现分化,前8个月,东部地区与东北地区房地产开发投资分别增长8.8%和9.7%,增速回落0.4和1.3个百分点;中部及西部地区分别增长9.8%和16.0%,增速加快0.3和0.9个百分点。

2018-2019年前8月全国房地产开发投资增速统计情况

2018-2019年前8月全国房地产开发投资增速统计情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

58安居客房产研究院首席分析师张波指出:“当前融资从紧不变,行业降温持续。目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化,但在房企融资从紧不变的压力之下,投资降温的分化也在持续。东部和东北部的投资降温明显,也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。”

2、土地市场持续降温

数据显示,2019年1~8月全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

2019年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款统计及增长情况

2019年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款统计及增长情况2019年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款统计及增长情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

“当前对于稳地价的管控非常严厉,近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查,其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。但当前跌幅是在收窄的,后续若销售市场转好,那么土地市场也会重新有反弹的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

张波则认为,降幅收窄不代表房企拿地态度已发生转变。“相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。”

中原地产研究中心统计数据显示:在2019年第二季度房企纷纷拿地后,7月资金收紧趋势开始出现。8月,房企拿地明显减少,合计拿地最高的万科150亿元、保利92亿元、金茂68亿元。拿地金额超过50亿元的只有8家。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,首先从拿地企业构成看,民企少、国企多,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。其次看土地成交情况,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率7~8月出现了下调现象;从企业层面看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少,中型房企成为抢地的主流企业,整体土地市场降温出现的可能性非常大。

3、房企融资承压

土地市场降温反映出房企融资压力的持续加大。今年8月,调控政策密集出台,与之前政策相比,对房地产金融政策的收紧和整顿市场乱象成为调控的主要特征。

8月9日,银保监会发文,对32个城市开展银行房地产业务专项检查,检查重点针对房企的土地储备贷款、开发贷款,以及个人房贷、住房租赁贷款;8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

张波指出,从房企融资的大背景来看,针对房企侧强化严监管的态势8月保持不变,无论是信托、海外债,还是ABS、开发贷,都保持从严态势。

数据显示,2019年1~8月中国房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速回落0.4个百分点。

2018-2019年前8月中国房地产开发企业到位资金增速统计情况

2018-2019年前8月中国房地产开发企业到位资金增速统计情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

值得注意的是,前8个月房企利用外资81亿元,同比增长达到129.3%。严跃进指出:“降准的效应会陆续释放,尤其是考虑到包括欧洲量化宽松的政策、股票市场或有反弹等因素,未来房企的金融和资金面或依然有宽松的可能。”

4、“金九银十”成色不足

2019年1~8月,房屋新开工面积145133万平方米,增长8.9%,增速回落0.6个百分点。其中,住宅新开工面积107053万平方米,增长8.9%;房屋竣工数据同比下跌10.0%,其中住宅竣工面积同比下跌9.6%。严跃进坦言,这已经是连续20个月房屋竣工面积同比下跌的现象。

销售方面,张大伟预测:“今年很可能没有‘金九银十’。”他解释说,“2017年以来,大部分热点城市已全面限价,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否;

另一方面,由于国庆庆祝活动等因素,部分热点项目的开盘可能延迟错峰,也使得市场热度降低。此外,热点城市再次进入‘卖不完时代’,除了深圳相对活跃外,包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。”

统计数据也反映了市场明显降温:2019年前8月中国商品房销售面积达到101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1月-7月份收窄0.7个百分点。这一数据已连续7个月负增长。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。

2019年前8月中国商品房销售额达到95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。8月末,商品房待售面积49784万平方米,比7月末减少92万平方米,商品房库存减少。其中,住宅待售面积减少140万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积增加16万平方米。

2018-2019年前8月中国商品房销售面积、销售额统计及增长情况

2018-2019年前8月中国商品房销售面积、销售额统计及增长情况2018-2019年前8月中国商品房销售面积、销售额统计及增长情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

(备注:2019年1-6、1-7、1-8月面积增速为-1.8%、-1.3%、-0.6%

2019年1-5月金额增速为6.1%)

“多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。”张大伟预测。

更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

(文章来源:每日经济新闻——今年的“金九银十”可能没有了 前8月房地产开发投资增速年内最低)

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