长租公寓尚未爆发 问题可能出在运营体系管理上

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 温程辉 • 2017-08-09 15:06:29  来源:前瞻产业研究院 E764G0

长租公寓的诞生最早可追溯到2002年,不过彼时正值房地产黄金时代,住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年,大量资本涌入,才推动长租公寓站上风口。而近两年,住房租赁市场政策日益明朗,房地产企业寻求新的增长点,令长租公寓这个“风口”风力更加强劲,行业爆发似乎指日可待。不过,时至今日,长租公寓仍未出现大规模爆发迹象,其中原因颇为复杂,最可能的是出在运营体系管理上。

长租公寓

长租公寓企业的运营体系分析

首先,我们知道长租公寓行业主要包含三大主体。一是服务提供商,主要包含装修家电、维修保洁、生活服务、保险及银行等;二是公寓运营商,主要是长租公寓企业;三是房产相关者,主要是开发商、业主、房产中介以及租客等。

长租公寓行业产业链体系

长租公寓

资料来源:前瞻产业研究院整理

从产业链可知,长租公寓企业必须要有较强的整合能力,才能构构建出完整的运营体系。据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资分析报告》分析,长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节,即收集房源、设计装修、房屋出租、租后服务。

长租公寓企业运营体系

长租公寓

资料来源:前瞻产业研究院整理

上述四大环节基本涵盖了长租公寓整个产业链,而一旦某个环节出现问题,都有可能影响到长租公寓企业的发展。正因此,长租公寓没有爆发,问题极有可能出现在运营体系管理上。

长租公寓企业的运营体系管理

房源对于长租公寓企业而言是第一道槛,没有足够的房源基本难以有后续发展。然而,如何拿到好房是个技术活。

一方面,房源选择一般集中在流动人口较大的城市,因为这些城市对长租公寓需求大,但流动人口较大的城市多为一二线城市,这些城市房地产价格高昂,企业拿房成本极高。为争取较低成本的房源,很多企业只好利用老楼或旧房,但一定程度上降低了吸引力。

另一方面,长租公寓具有不动产特性,管理半径有限,市场较为分散,时常面临物权人分散等难题,企业拿房难度相当高。

拿下房源,接着是房屋设计装修。对长租公寓有需求的人群,通常难以接受目前市场上的很差的居住体验,为迎合租客更高的生活品质追求,长租公寓企业必须兼顾质量和价格,在高性价比基础上提供优质住房。

在这要求下,长租公寓定然面临成本剧增的压力,而且在重资产模式下越走越远,显然不利于长远发展。

克服上述困难,长租公寓企业才进入房屋出租环节。此前,传统住房租赁中,租客一直处于劣势的位置,合法权益无法得到充足保障。因此,长租公寓需规范租房合同,推动租住双方关系平等化。长租公寓的透明化,也会引入更多的社会力量进行行业监督和行业自律。

最后的租后服务环节,一直被人所诟病,也是长租公寓口碑不佳的问题所在。租后服务是为租户提供高质量服务,包括保洁、家电维修、售后投诉等等,但现实情况是,长租公寓获得租户后,往往置之不理,白白流失了大量租户。

长租公寓潜力可观,企业需自我革命

2011年到2015年,长租市场经历了跨越式的发展,从0.73亿元到2015年的130亿元,年增长率超过200%,长租行业呈井喷式的在全国各地发展起来,到2016年时,市场规模达到342.65亿元。

2011-2016年全国长租市场规模发展(单位:亿元)

长租公寓

资料来源:前瞻产业研究院整理

由此可见,长租公寓潜在需求可观,可增长空间巨大。相关企业要想从中分得一杯羹,还需进一步调整策略,完善自身运营体系管理。

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