2019年中国长租公寓行业市场分析：三大盈利模式分析，三大转变助推行业发展

长租公寓大前瞻：新风口、大考验、产业思维是什么?

经历了2017-2018年的快速成长，长租公寓行业“频频”爆雷，快速扩张的压力之下，行业传统的“二房东”盈利模式显露出弊端，加上宏观经济的影响，长租公寓运营企业面临较大的资金压力， 2019年长租公寓会否有更大的机会?

2019年是一个“考验年”新监管政策落地还需时间

安歆公寓CEO 徐早霞：“大家在讨论2019年大环境的艰难，但在我看来是一个‘考验年’，对行业和企业都是一次重大考验。” 安歆公寓CEO徐早霞接受《中国房地产金融》采访时表示。

徐早霞认为，考验来自两方面：第一，考验行业从起步期、爆发期到平稳期的“软着陆”;第二，考验企业的运营能力和管理能力。“考验与机遇并存，所以我对2019年充满期待”，为此徐早霞将安歆公寓2019年定为“运营年、服务年”，由“三好”过度到“五好”(好产品、好服务、好价值、好榜样、好内容)。

2017年，长租公寓迎来行业和政策风口期，市场目前已形成创业系、中介系、酒店系、地产系和国家队“4+1”的格局。作为最早进入员工公寓这一细分市场的创业者，徐早霞呼吁2019年能够有更多企业的加入，为企业员工提供合法、有温度的住宿产品。

“员工宿舍有别于单身公寓，人员住宿相对密集，运营和管理要求相对较高。所有进入该领域的企业应当坚守安全合规的底线，做真正有价值的产品和服务。”徐早霞对《中国房地产金融》说。

从长租公寓整体发展的历史来看，2014年长租公寓进入公众视野，2015年国务院第一次把长租公寓纳入“生活服务业”至今，行业成长经历了5年时间，但是沉淀的经验、标准和人才远远不够。徐早霞认为，由于涉及监管部门比较多，新的监管政策落地还需要时间，未来需要监管部门和企业的共同努力去建设统一开放、竞争有序的市场体系，以赋能行业、赋能社会。

多方布局 长租公寓集中于一线城市

在国家部委到地方政府的双重支持下，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足，此外酒店、地产中介公司、资本市场看中其可观的前景，竞相布局。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示，我国涉足长租公寓的企业数量已逾千家，拥有的房屋数量约200万间。从长租公寓市场的全国布局来看，主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比分别为28.57%、27.14%、12.14%。

据统计， 2018年，我国住房租赁市场服务人数超2亿人次，由于存在巨大的市场需求，房地产、酒店、地产中介均布局长租公寓市场 。以万科为例，其作为租赁市场的先行者，早在2008年就介入租赁，2014年开始快速扩张，2017年开启城中村改造项目“万村复苏计划”，2018年将租赁业务从拓展业务提升至核心业务，推出泊寓等长租公寓。

全国长租公寓市场分布占比统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

2019轻资产运营爆发元年，用产业互联网思维降本增效

E+青年公寓CEO 张威加：中国租赁市场规模庞大，随着新中产的崛起，租住需求的个性化和多样化激发了更多租赁业态的创新、诞生。在E+青年公寓CEO张威加看来，行业细分的趋势下，未来两三年仍是跑马圈地的窗口期。

“2019年是集中式公寓轻资产运营爆发的元年。” 张威加告诉记者，由于轻资产运营模式的前提是理解整个产业链，公寓机构需要深谙各版块的操作路径，才能做到供应链赋能、服务赋能、品牌赋能、客户系统赋能、运营赋能、营销赋能。

所以，对于选择轻资产路线的长租公寓来说，包租模式是必经之路，张威加分析道：“只有经历了包租模式的选址、商务谈判、供应链管理、运营、营销、品牌等所有模块，才能对后期轻资产运营有更好的指导。”

此外，张威加认为，产业互联网思维的运营对于经营“降本增效”发挥关键性作用。“未来数据会更加碎片化、粉尘化，而在产业互联网思维指导下，企业会以用户需求为导向，反向指导上下游各个环节。” 张威加表示，这样将有助于从消费者终端出发到用户画像、选址开发、产品设计、供应链建设，再到内部管理系统，最终形成产业闭环，真正深入整个长租公寓行业当中做深做精。

长租公寓盈利模式再破题

寓居CEO 刘斌：2018年6月份之前，行业一路高歌，去年下半年随着甲醛房、租金贷等事件的发生，给行业带来了阵痛，同时也促使行业规范化发展。在我来看2019年的长租公寓市场会还是有压力，企业之间的并购将会更加剧烈。

长租公寓运营商风险不断出现，主要原因在于盲目扩张和资金成本太高，租金成本也高，目前行业内房租成本保持在每年10%的上涨幅度，有些城市更高。行业要发展必须构建完整的生态链，对于公寓发展而言，需要以国家政策为导向、以商业盈利为基础、以客户服务为基石，构成一个完整的生态链。

长租公寓的盈利模式到底在哪里?

运营商要回归本质业务，要盈利。然而我们发问：长租公寓的盈利模式到底在哪里?

1、要区分好长期收益和短期收益。对于长租公寓市场，既要看到短期收益的困境，也要看到长期巨大的市场潜力。任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本，这也不符合基本的经济规律。

2、在北京、上海等一线城市，除了新建住宅，还要对存量资产进行优化配置，在这个过程中要进行新的探索，比如利用集体建设用地、商业办公楼等发展租赁，也能使收益得到提高。

3、增值服务，提高“内功”;具有重资产模式的房企可以考虑发行REITs改善其融资结构。另外，对于现在处于创业期的公寓品牌应该加速SOP标准化管理、IT系统、运营收益等总部的建设。

公寓行业管理错综繁杂，模式、融资、运营、房屋安全等都是摆在面前待解的难题;但政府支持行业发展的信心和力度并没有改变，对于住房租赁而言，一切才“刚刚开始”。展望2019年，期望公募REITs能落地，有关行业标准能形成;公安、消防、工商、税务有明确的落地文件，为运营企业提供正确指引。

“三大转变”助推长租公寓扬帆前行

建方长租CEO 甘伟：租赁行业从婴儿期迈向幼儿期，将在以下三个层面转向和演进：

1、行业定位从长租公寓转向住房租赁，重心从公寓转向住房;

2、客户需求从单一的强调白领、蓝领、金领等社会属性，转向同时关注人的社会属性和家庭属性;

3、产品的空间状态从以间为单元，转向到以套为单元，逐步实施租购并举的构想，实现租售同权的伟大梦想。

家，是中国人的信仰，“长租即长住，长住即安家”，让住房不再稀缺和奢侈，让人人住到想住的房子，这是建方长租在房住不炒的国家方针下，坚持不懈，为之奋斗的目标。

2019，迎难而上

朗诗寓总经理章林：2017年初朗诗寓入市之时，我们对于行业趋势有一个基本判断：“今天是政策风口、明天血流成河、后天收获果实”。只是没有想到“明天”比预想中来得更早。

当然，市场阶段的迅速切换对于行业的长远发展而言并非坏事，可以促使优质企业回归客户需求本源，切实做好产品和服务，苦练内功，提升效率，以更强健的体魄去迎接“后天”。

做长租是个“技术活”

窝趣CEO 刘辉：长租公寓市场规模的不断扩大吸引力多路玩家的参与，窝趣CEO刘辉表示，长租公寓不是开门就能把经营做好的“粗放型”生意，各产业增值链条上都需要有“技术性”的经营和运作。长租公寓企业能否盈利，取决于行业所需的核心能力和参与企业的自身优势是否匹配，如果两者错位，实现长期盈利目标则相对困难。

刘辉认为，从运营模式来看，目前行业普遍采用的包租模式还是能产生盈余的，企业需要做好选址、产品设计、施工管理等环节，提高运营效率。但如果企业自身优势和所做的事情与所需的核心能力不匹配，存在不讲究“技术”的粗放式经营问题，对项目投资缺乏科学有效的判断与评估，对项目运营缺乏专长，必然导致在包租模型下很难产生足够的租金差。

而从资产持有模式来看，不管是重资产运营、以包租为主的中资产运营还是轻资产运营模式都是有盈利机会的。“专长做重资产的企业专注重资产投资，专长做轻资产的企业专注轻资产运营托管，大家将各自专长发挥极致，才能在资产管理价值链条上产生不同价值的贡献。”他表示，未来期待市场上以获取租赁用地和自持地的重资产模式或有较大发展，开发商、国企、金融机构等结合自身的优势做重资产，通过资产证券化在市场上形成合理的退出。

对于2019年，刘辉给出了三个期待：期待市场回归理性，不要再遭受非理性的创伤;期待企业回归理性，产生更多基于价值增量的共生合作、相互加持;期待企业回归研究消费者，围绕服务好消费者，构建好产品、服务、品牌。