商业地产进入存量时代 行业投资更加趋于理性

“2018年以来，在宏观政策的影响下，商业地产投资更加趋于理性，拿地、投资、新开工的项目数量均呈回落趋势。未来，商业地产行业整体发展趋势向好。”近日，在首届中国流通与商贸服务业投资大会上发布的《2018商业地产投资促进报告》如是称。

近年来，国内消费升级显现加快了商业地产业态变革，人民日益增长的美好生活需求和供给间存在着一定的不平衡、不充分矛盾。《报告》认为，可以从推进服务业发展、线上线下融合、提升品质消费和加大三四线商业地产投资等四个方面提出相应的对策和解决方案。

同时，旅游、文化、教育、养老和大健康“五大幸福产业”也在一定程度上拉动商业地产投资，为商业地产的发展提供了新的发展机遇。比如“全面二孩”政策促进了母婴行业的消费升级和整体发展，催生了以儿童为核心的服务型商业综合体;国家财政支持的双创政策使得“众创空间”“共享办公”等新型商业物业成为行业新宠，拉动了办公物业租金的小幅提升;在国家乡村振兴战略的驱动下，生态旅游、特色小镇、田园综合体等区域产业特色商业地产项目应运而生。

值得注意的是，部分地区商业地产仍然面临供给过剩的局面。对此，《报告》建议加强规划，寻找政府、专业运营团队和投资商共同解决区域供给过剩问题;借助云计算、大数据、物联网等科技手段，解决商业地产选址规划、招商、铺售、客流导入等运营难题。

2017年，随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业发展战略的重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升。从数据上看，国内商业地产50强企业的经营业绩和净利润双提升，发展势头良好。

《报告》分析认为，2018年以来，在宏观政策的影响下，商业地产投资更加趋于理性，拿地、投资、新开工的项目数量均呈回落趋势。同时，品质化商业项目通过品牌输出“轻资产”模式向三四线城市下沉，一方面助力品牌商业地产企业减小资金压力，实现项目的快速复制;另一方面则对地方中小房企的商业地产开发品质起到提升作用。

商业地产行业发展困境主要表现为融资难。《报告》称，在金融监管下，房地产企业的资金寒冬已经来临，2018年房地产行业传统融资渠道明显收紧，房企不得不寻求多元化融资渠道。融资门槛提高、审批流程长、房企内部拿地审批流程冗长、投资及并购人才匮乏等因素导致的拿地难也是制约商业地产发展的重要因素。此外，部分城市的商业地产企业还面临着供给过剩、竞争激烈、商管运营能力不足导致的去库存压力。

《报告》建议地方政府简化旧改项目报建流程，以利于加速城市改造;在紧张的融资环境下准许房地产行业开展金融创新，并为商业地产去库存提供供需两端利好政策和更多有利于商业地产创新的政策优惠。

《报告》认为未来商业地产行业整体发展势头向好。消费升级、“五大幸福产业”及数字化技术迭代将赋能商业地产创新发展;新业态、新物种、新品牌争奇斗艳，激发商业创断活力;场景极致的新业态将成为推动商业地产内容革新的主力军。