长租公寓尚未爆发 问题可能出在运营体系管理上

长租公寓的诞生最早可追溯到2002年，不过彼时正值房地产黄金时代，住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年，大量资本涌入，才推动长租公寓站上风口。而近两年，住房租赁市场政策日益明朗，房地产企业寻求新的增长点，令长租公寓这个“风口”风力更加强劲，行业爆发似乎指日可待。不过，时至今日，长租公寓仍未出现大规模爆发迹象，其中原因颇为复杂，最可能的是出在运营体系管理上。

长租公寓企业的运营体系分析

首先，我们知道长租公寓行业主要包含三大主体。一是服务提供商，主要包含装修家电、维修保洁、生活服务、保险及银行等；二是公寓运营商，主要是长租公寓企业；三是房产相关者，主要是开发商、业主、房产中介以及租客等。

长租公寓行业产业链体系

资料来源：前瞻产业研究院整理

从产业链可知，长租公寓企业必须要有较强的整合能力，才能构构建出完整的运营体系。据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资分析报告》分析，长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节，即收集房源、设计装修、房屋出租、租后服务。

长租公寓企业运营体系

资料来源：前瞻产业研究院整理

上述四大环节基本涵盖了长租公寓整个产业链，而一旦某个环节出现问题，都有可能影响到长租公寓企业的发展。正因此，长租公寓没有爆发，问题极有可能出现在运营体系管理上。

长租公寓企业的运营体系管理

房源对于长租公寓企业而言是第一道槛，没有足够的房源基本难以有后续发展。然而，如何拿到好房是个技术活。

一方面，房源选择一般集中在流动人口较大的城市，因为这些城市对长租公寓需求大，但流动人口较大的城市多为一二线城市，这些城市房地产价格高昂，企业拿房成本极高。为争取较低成本的房源，很多企业只好利用老楼或旧房，但一定程度上降低了吸引力。

另一方面，长租公寓具有不动产特性，管理半径有限，市场较为分散，时常面临物权人分散等难题，企业拿房难度相当高。

拿下房源，接着是房屋设计装修。对长租公寓有需求的人群，通常难以接受目前市场上的很差的居住体验，为迎合租客更高的生活品质追求，长租公寓企业必须兼顾质量和价格，在高性价比基础上提供优质住房。

在这要求下，长租公寓定然面临成本剧增的压力，而且在重资产模式下越走越远，显然不利于长远发展。

克服上述困难，长租公寓企业才进入房屋出租环节。此前，传统住房租赁中，租客一直处于劣势的位置，合法权益无法得到充足保障。因此，长租公寓需规范租房合同，推动租住双方关系平等化。长租公寓的透明化，也会引入更多的社会力量进行行业监督和行业自律。

最后的租后服务环节，一直被人所诟病，也是长租公寓口碑不佳的问题所在。租后服务是为租户提供高质量服务，包括保洁、家电维修、售后投诉等等，但现实情况是，长租公寓获得租户后，往往置之不理，白白流失了大量租户。

长租公寓潜力可观，企业需自我革命

2011年到2015年，长租市场经历了跨越式的发展，从0.73亿元到2015年的130亿元，年增长率超过200%，长租行业呈井喷式的在全国各地发展起来，到2016年时，市场规模达到342.65亿元。

2011-2016年全国长租市场规模发展（单位：亿元）

资料来源：前瞻产业研究院整理

由此可见，长租公寓潜在需求可观，可增长空间巨大。相关企业要想从中分得一杯羹，还需进一步调整策略，完善自身运营体系管理。

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