2018年中国商业地产行业发展机遇及挑战并存 线上线下新零售模式融合继续深化

中国商业地产机遇与挑战并存

商业模式的变革正在来临，也将深刻的影响商业地产行业的发展。随着社会主要矛盾发生改变，商业地产机遇与挑战并存。宏观层面来看，一方面，市场面临去库存压力，商业开发投资出现疲软;另一方面，服务业扩张步伐加快，消费市场规模进一步扩大，互联网新兴业态蓬勃发展，新零售正成为商业转型升级风口。微观层面来看，居民收入持续提高，基本生活需求得到逐步满足，消费观念也在发生变化，消费者的需求层次也在不断提高。

商办市场表现：投资、施工面积下降

据前瞻观察，2018年商业不动产变革压力愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。全年商业不动产投资额、新开工面积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，持续近一年的中美贸易战对现实中国经济和未来产生了不可预料的影响。

据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2009年全国商业地产投资额已达55557.87亿元，并呈现逐年快速增长态势，2012年全国商业地产投资额突破了万亿元。到了2015年全国商业地产投资额突破2万亿元。截止至2017年全国商业地产投资额进入缓慢增长期，微增长至22401.26亿元，同比增长0.14%。进入2018年全国商业地产投资额下降至20173.42亿元，同比下降9.95%。

2009-2018年全国商业地产投资额统计及增长情况预测

数据来源：前瞻产业研究院整理

施工方面，2012年全国商业地产施工面积已达444424.33万平方米，截止至2017年全国商业地产施工面积增长至141247.12万平方米，进入2018年全国商业地产施工面积首次出现负增长，为138471.45万平方米，同比下降1.97%。

2009-2018年全国商业地产施工面积统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

商业地产销售额、销售面积下降，总体供应过剩

近年来，随着房地产行业发展速度减缓，我国商业地产(含商业营业用地和办公楼用地)销售额呈现波动变化，增速变化幅度也较大。2012年全国商业地产销售额已达5299.08亿元，截止至2017年全国商业地产销售额增长至19694.61亿元，同比增长22.59%。进入2018年全国商业地产销售额微微下降至19625.45亿元，同比下降0.35%。

2009-2018年全国商业地产销售额统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

长期来看，2010-2018年，我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年增速下滑到负增长水平，2018年，全国商业地产销售面积为16334.65万平方米，同比下降7.16%，为历年最大下滑水平。

2010-2018年我国商业地产销售面积统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

2019年中国商业地产行业发展趋势分析

在投资、施工面积、销售面积纷纷下降的行情中，中国商业地产行业可以说是机遇与挑战并存。

1、市场总体预期趋于谨慎

由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入"无创新不商业"的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。

2、消费市场分级更加突显

近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。

3、线上线下融合继续深化

以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。

4、商场与品牌构建命运共同体

购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。