房子越来越卖不动 大举进军养老地产有戏吗?

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 温程辉 • 2017-09-13 14:58:39  来源:前瞻产业研究院 E795G0

近日,房地产市场又迎来政策紧缩信号,即央行要求严查消费贷流入房地产,房地产降温趋势不改。在新的政策环境下,房子是越来越难卖,对房地产企业而言,转型之路刻不容缓。而当前养老产业如火如荼,养老地产成为众多房企转型首选。

养老地产

养老地产潜力分析

客观来说,在市场机会与房企转型的推动下,养老地产的开发确实迎来新的发展机遇。

首先,“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老地产的发展。例如:河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨;多项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。

其次,老龄化进程的加快,散放式经营已经很难适应未来市场需求,一个管理规范、市场运营高效以及服务到位的养老需求市场基础已经形成。集中养老是未来养老的发展趋势,也是解决低收入老人养老问题的重要渠道,同时可以让老年人摆脱孤单、享受生活。

第三,老年消费者对养老地产的购买力不断提高。购买力是以收入来做保证的,老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。2010年,仅退休金一项就将增加到8383亿元,到2020年将为28145亿元,2030年将为73219亿元。

2010-2030年我国退休金支出金额预测(单位:亿元)

养老地产

资料来源:前瞻产业研究院《养老地产投资机会分析报告

第四,购房者对老年房产的购买意向逐渐增强。随着社会进步和经济收入的提高,老年人正在逐步抛弃"重积蓄、轻消费"、"重子女、轻自己"的传统观念,老年人的住宅消费观念也发生改变。根据调研分析,在中高收入老年人期望的入住方式中,希望购买房产权的占调查总数的51%,租赁房屋使用权的占24%,希望购买产权式酒店的占16%,其他方式占9%。

我国老年人期望入住方式所占的比重(单位:%)

养老地产

资料来源:前瞻产业研究院《养老地产投资机会分析报告

最后,当前,养老地产市场仍然是个朝阳产业,市场需求空间巨大。截至2016年年末,全国60岁及以上人口达到2.31亿人,占总人口的16.7%;65岁及以上人口达到1.50亿人,占总人口的10.85%。预计到2035年,我国60岁及以上老年人人数将增加到4.18亿,占总人口的29%,即每3-4个人中就有一个老人;到21世纪中叶,我国65岁及以上老年人人数将超达4.8亿。

基于上述原因,房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型,通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,同时,转型后,也为企业内部中长期现金流的逐渐形成作铺垫。

养老地产存在问题

尽管养老地产前景广阔,但存在的种种问题同样不容忽视。目前,我国处于老龄化初期,虽然已经开始出现老年专项市场,但由于老龄化并未加剧,该市场对养老地产的需求量并不大,加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(即,主要依赖儿女),致使养老地产仍处于发育期。

养老市场的成熟以及企业发展的需要,也将促进政府完善养老政策,不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费,还将在拿地、金融、经营等方面给予支持,为企业发展提供良好的外部环境。

养老地产发展的关键要素

养老地产

资料来源:前瞻产业研究院《养老地产投资机会分析报告

此外,目前大多养老地产产品层次较低,主要以住房建设为主,少量配套设施为辅,产业链整合度较低,缺乏全过程的开发理念,没有满足老年专项市场的个性化需求。

同时,养老地产的发展缺乏国家政策的支持,例如土地、金融、税收等政策,这对于处于行业生命周期上升期的养老地产来说,增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。

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