土地将成为压死城市房价最后一根稻草 二三线城市房地产行业分析
纵观市场大局,目前的一线城市的房地产市场正在回光返照,二三线城市的房地产市场正在行将就木。笔者为什么这么说,并不是空穴来风。凯恩斯曾经说过,自由市场一切价值都由市场决定。那么市场的决定是什么?当然是供求关系。
众所周知,价格围绕价值上下波动,而决定价格的就是供求关系。目前中国房地产市场,房产被当做一种商品进行买卖,看上房地产市场这块“肥肉”谁都想上去咬一口。而政府更甚,有一种GDP增长的方式叫做土地财政。不管任何限买限卖的行为本质上都是阻止房地产市场断崖式下跌的一种手段。而并非阻止房价上涨的一种手段。
从购买力来讲,笔者经看过这样的一个现象,以山东一个县为例,当地居民收入平均为每月2000月,可是当地的房价竟然达到4000~6000元每平方米。相信中国目前绝大部分城市是这样的现象。那么当价格超出价值太多会引起苏某现象?相信都不用说了,日本陷入了几十年的经济滞涨期,也就说我们将来要花几十年事件来消化,过快用土地经济来透支居民购买力带来的影响。
笔者这样讲并非危言耸听,从市场的角度来说,没有只上涨不下跌的市场,市场需要泡沫,但是市场也会挤掉泡沫,当国民穷其一生为一套商品房子付出的时候,那么这个市场是有问题的。
那么问题来了,房价什么时候降,该怎么降,这是一个值得探讨的问题,据前瞻产业研究院统计,今年一到五月全国房地产开发企业本年资金来源32340亿元,较去年同期大幅下降38.7%。从结构来看,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-5月份的17.9%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-5月份的38.6%。
这表面看来,房企开发的资本越来越少了,实质上是开发商的战争越来越激烈了,而且利润不断在被摊薄。很多房企都活不下去了。在这笔者没有想为房地产企业去辩驳的意思,其实也怪不得房价这么高。这一切都源于土地财政一词。
为什么笔者这样说,在政府调控下,地价不断攀升,既然生产原料成本增加了,那涨价就成了唯一的渠道了,在这个面粉贵过面包的时代。想要面包便宜,那是不可能的。那么土地财政有可能就是压死骆驼的最后一根稻草,据悉,目前地方负债率已经非常高了。
那么,依靠土地财政支撑起来GDP发展和居高不下的房价究竟能走多远,那么这个问题还在政府身上,究竟未来该怎么走,怎么转型,那才是影响二三线房地产市场的根本。
更多数据和行业分析《2015-2020年中国二三线城市房地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。
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