未来房地产企业面临两种转变

由于工作的缘故，早些年，看到油价和铁矿石价格不停地往上蹿，心里莫名地有些发慌。其实，铁矿石跟我们的生活没啥关系，但它每年都要涨个30%甚至50%，就替我们的钢铁企业着急，仿佛命脉被人家给把住了。

油价虽然跟很多人关系密切，譬如开车的朋友，但只要不是开SUV，油价涨到10块也不会对生活质量构成致命威胁。但当油价爬到100美元上方，120、130、140，有国际机构甚至预测会到250美元，那时也是蛮恐慌的，毕竟很多行业也离不开油。

谁曾想，这几年，铁矿石和石油都哗啦啦往下掉，到现在都没有投行敢说已经到底。原因当然是世界经济复苏不明朗，尤其是新兴经济体。其实这些经济体的经济没有那么糟，但资产价格和大宗商品价格都有个特点，似乎涨起来没有顶，跌起来没有底。

教科书说，市场经济自有其规律，繁荣-衰退-萧条-复苏之类。听沃顿商学院的老师讲课时提到，现在美国经济已经处于复苏期，但一般民众不会这么认为，他会说，我的收入没怎么上涨，找个工作还挺难，经济怎么就复苏了?跟经济学家用数据说话不一样。

当然，政府总忍不住要用有形之手，来调节市场的波动。最主要的，是对抗危机。譬如，我们当年的4万亿政策，为了减缓国际金融危机对我国经济的影响。2012年又有“小四万亿”之说，则是为了防止经济下滑过快，失速。

事后诸葛总是容易的，但就当时来说，见效最快的当然是投资驱动。GDP增速保住了，甚至还为世界经济的稳定作出了贡献，但代价也不菲，突出的问题就是现在讨论较多的产能过剩。石子扔到湖里会起涟漪，投资放出去就形成产能。一方面是我们的投融资体制还很传统，一方面当时也没那么从容的时间让你来论证，把钱花出去再说。

从专家讨论的情况看，产能过剩，并非某一个行业。其中重化和制造业应该是产能较为集中的行业。但很少有人想到，进入2014年以后，房地产也成为产能相对过剩的行业。这与2013年以前的黄金十年形成强烈反差。

之所以说是相对过剩，是指区域性的、结构性的。譬如，深圳就不存在商品房过剩的问题，所以它的房价就上涨最快。而一些三四线城市，明显就是过剩。鄂尔多斯、营口这些耳熟能详的城市就不必说了，一位朋友2014年初跟我提起，中部某县级市所在的政府驻所，在建商品房项目有三四十个，即使再过10年也卖不完。

近年来有一个热词叫“三期叠加”，即增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期，在这种背景下的产能消化，就需要较长的时间。它同样适用于房地产市场。经济增速放缓，房地产很难一枝独秀。像上述某县级市，建那么多商品房，真把自己当小深圳了。

退一万步说，即使今年GDP增幅能保持2013年的水平，房地产也不可能回到2013年。狂奔了10年，怎么也得整理一段时期了。而哪怕今年商品房销售面积只增长6.5%，全年的成交量也将创下历史新高。而这样的增幅，勉强称得上是稳定增长。

房地产从过去动辄20%以上的增长，到今天回落到个位数的增幅，房地产企业就面临两种转变：一是地产商尤其是老板的心态。从狂奔、快跑到慢走，企业的组织架构、战略和文化，都要调整。有些地产商实际上早在2012年、2013年就慢下来了，很适应目前的稳定状态，但有些房企却仍制定了不切实际的快速增长计划。说实话，我很为这样的企业担忧。

二是盈利。整个行业的发展都慢下来了，利润率和净利润率下滑是再正常不过的。事实上，全社会的投资回报率、资本报酬率都在往下走。房企得学会适应这个趋势。我倒是佩服那些主营业务净利润率逆势增长的企业。

房地产以个位数为代表的“稳定增长”预计将持续相当一段时期。过去10年，每次宏观调控都有舆论说楼市将发生大洗牌的时代，只有在行业处于平台整理的阶段才会真正到来。也因此，5年内，房地产行业的并购将大幅增长。

但请小心，所有的资金链危机，都不是突然发生的。并购者必须百倍地小心，排除那些隐藏在财务报表之外的地雷。所有的老板都不会甘心将自己创立的企业拱手相让，反悔、设障，是航道上可以想见的礁石。

文中数据来源：前瞻产业研究院《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》:http://bg.qianzhan.com/report/detail/11e8e38cc0904bc0.html